Fiscalité
Céder un cabinet détenu via une SCI
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Deux actifs à ne pas confondre
De nombreux dirigeants de cabinets d’administration de biens ont logé les murs de leur cabinet dans une société civile immobilière (SCI) distincte de la structure d’exploitation. Au moment de la cession, cette organisation impose de raisonner sur deux actifs séparés : d’un côté le fonds de commerce ou les titres de la société qui exploite le portefeuille de mandats, de l’autre l’immeuble détenu par la SCI. Chacun obéit à des règles fiscales propres.
La première question est donc de savoir ce que l’on cède réellement : uniquement l’activité (le repreneur restant locataire des murs), ou l’activité et l’immobilier. Cette décision structure toute la fiscalité de l’opération.
Le régime fiscal de la SCI, un préalable
Une SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (transparence fiscale, imposition entre les mains des associés) ou avoir opté pour l’impôt sur les sociétés. Le régime retenu change profondément le calcul de la plus-value en cas de vente de l’immeuble ou des parts de la SCI. Nous ne pouvons pas ici donner de taux ou de barème propre à ces cas : ils s’apprécient au régime en vigueur et méritent une analyse dédiée.
Ce que nous ne chiffrons pas ici
Les taux et abattements applicables à la plus-value immobilière des particuliers, ainsi que le traitement d’une SCI à l’impôt sur les sociétés, dépendent de nombreux paramètres. Nous en décrivons le mécanisme sans avancer de chiffre non vérifié : ces éléments s’apprécient au barème et au régime en vigueur, avec un conseil dédié.
L’immeuble d’exploitation et l’abattement pour durée de détention
Lorsque l’immeuble constitue un actif professionnel relevant du régime des plus-values professionnelles, l’article 151 septies B du CGI ouvre un abattement pour durée de détention : 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année. La plus-value immobilière professionnelle à long terme est ainsi totalement exonérée au-delà de quinze ans de détention de l’immeuble d’exploitation.
| Durée de détention | Abattement sur la plus-value long terme |
|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | Aucun abattement à ce titre |
| Au-delà de 5 ans | 10 % par année de détention supplémentaire |
| Au-delà de 15 ans | Exonération totale |
Source : Légifrance — art. 151 septies B CGI
Ce mécanisme concerne l’immeuble affecté à l’exploitation dans le cadre du régime professionnel. Il ne s’applique pas mécaniquement à toute cession de parts de SCI : selon la configuration, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers ou celui de l’impôt sur les sociétés qui peut s’appliquer, avec des règles distinctes.
Une information générale, pas un conseil personnalisé
La détention d’un cabinet via une SCI soulève des questions fiscales sensibles, propres à chaque montage. Les informations ci-dessus sont générales et non personnalisées : elles ne remplacent pas l’avis d’un conseil dédié, à mobiliser en amont de la cession.
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Structurer tôt la sortie de l’immobilier
Vendre l’activité tout en conservant les murs, ou céder l’ensemble : ce choix se prépare parfois plusieurs années à l’avance et pèse fortement sur le net vendeur. Repris par des opérateurs du métier, votre cabinet peut être cédé avec une lecture claire de ces enjeux, dans le cadre d’un entretien confidentiel.
Questions fréquentes
Faut-il vendre les murs en même temps que le cabinet ?
Ce n’est pas obligatoire : le repreneur peut rester locataire des murs conservés dans la SCI. Le choix de céder ou non l’immobilier dépend de votre stratégie patrimoniale et de la fiscalité applicable, à examiner avec un conseil dédié.
Comment est imposée la plus-value sur l’immeuble d’exploitation ?
Dans le cadre du régime professionnel, l’article 151 septies B du CGI prévoit un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, soit une exonération totale au-delà de quinze ans. Les autres cas relèvent du régime en vigueur et supposent une analyse dédiée.
Le régime de la SCI change-t-il la fiscalité ?
Oui, nettement. Une SCI à l’impôt sur le revenu et une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés ne conduisent pas au même calcul de plus-value. Nous ne pouvons pas donner ici de chiffre : ces situations s’apprécient au régime en vigueur avec un conseil personnalisé.
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