Outil gratuit · confidentiel
Le Valorisateur
Une fourchette indicative de valorisation de votre cabinet, immédiate et calculée sur votre appareil. Un point de départ objectif avant l’entretien.
En bref
Le Valorisateur construit une valorisation multi-facteurs à la manière d’une banque d’affaires : une base de marché sourcée (gestion locative 200 % à 380 % du CA HT, syndic 100 % à 150 %), un pont de valorisation qui ajuste le multiple selon la rétention, la rentabilité, l’ancienneté des mandats, la récurrence, la taille du portefeuille et la localisation, puis un résultat en football-field (cas prudent → cas stratégique), recoupé par la valeur au lot et le multiple d’EBE. Résultat indicatif et non contractuel : il ne remplace ni un audit, ni un conseil personnalisé.
Analyse advisory · calcul dans votre navigateur
Le Valorisateur
Valorisation multi-facteurs d’un cabinet d’administrateur de biens, présentée en fourchette (cas prudent → cas stratégique), à la manière d’une banque d’affaires.
Méthode : multiple du CA récurrent ajusté par les facteurs de qualité, borné par des observations de marché publiées (gestion 200–250 % du CA en central, jusqu’à 380 % pour les profils premium). Aucune donnée n’est envoyée : tout est calculé sur votre appareil.
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I.Méthode
Comment le calcul est construit
Le Valorisateur reprend la démarche d’une banque d’affaires : il ne se contente pas d’appliquer un ratio moyen, il construit un pont de valorisation et présente le résultat en football-field — une fourchette allant du cas prudent (repreneur financier, cession ordonnée) au cas stratégique (consolidateur qui intègre votre portefeuille à sa propre structure de coûts).
1. Une base de marché, sourcée
- Gestion locative : de 200 % à 380 % du CA HT récurrent (×2,0 à ×3,8), médiane de marché ≈ 250 % (×2,5).
- Syndic : de 100 % à 150 % du CA HT (×1,0 à ×1,5), structurellement inférieur car les contrats sont plus courts.
- Transaction : 0 % à 30 % du CA (part non récurrente).
2. Un pont de valorisation par facteurs
À partir de cette base, chaque facteur de qualité ajuste le multiple, à la hausse ou à la baisse, de façon transparente : rétention des mandats (churn), marge d’EBE, ancienneté moyenne des mandats (le seuil de 5 ans est déterminant), part de CA récurrent et de mandats exclusifs, dépendance au dirigeant, dynamique de croissance, digitalisation et localisation. La taille du portefeuille (nombre de lots) ajoute une prime d’échelle, car un portefeuille dense attire les consolidateurs.
3. Deux recoupements
- Valeur par lot : croisée avec la fourchette de marché publiée de 2 500 € à 4 000 € par lot géré.
- Multiple d’EBE : le multiple d’EBE implicite est vérifié contre la fourchette des PME de services à revenus récurrents (5× à 8× l’EBE normalisé).
Sources : Viou & Gouron — « Combien vaut un cabinet immobilier aujourd’hui ? » · gestion jusqu’à 380 % du CA (2026) · monimmeuble (3 à 3,2×) · barème fonds de commerce Me Doukhan (50-220 % des honoraires TTC) · valeur/lot 2 500-4 000 € · multiples PME services récurrents 5×-8×.
Le haut de fourchette (au-delà de 300 %, jusqu’au cas stratégique) reflète des transactions exceptionnelles réellement observées pour des portefeuilles premium (forte rétention, forte rentabilité, mandats exclusifs anciens, zone tendue) rachetés par un acquéreur stratégique. Il ne constitue pas une garantie et ne s’applique qu’aux meilleurs profils.
Cette variabilité entre sources et profils est précisément la raison d’une fourchette : seule une analyse du portefeuille de mandats établit une valeur. Le Valorisateur donne l’ordre de grandeur et la structure de l’analyse ; l’entretien confidentiel l’affine.
Avertissement
Les résultats du Valorisateur sont des estimations indicatives fondées sur des ratios de marché moyens. Ils ne constituent ni une expertise comptable certifiée, ni une offre contractuelle ferme, ni un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé. Aucune valorisation ni aucun prix n’est garanti.
Questions fréquentes
Mes données sont-elles envoyées quelque part ?
Non. Le calcul du Valorisateur s’exécute entièrement dans votre navigateur. Aucune donnée saisie (chiffres d’affaires, localisation, rentabilité) n’est transmise à un serveur tant que vous ne remplissez pas volontairement le formulaire de contact.
Sur quoi repose la fourchette affichée ?
Sur un multiple du chiffre d’affaires récurrent, construit comme un pont de valorisation. La base de marché va de 200 % à 380 % du CA HT en gestion locative (médiane ≈ 250 %) et de 100 % à 150 % en syndic. Chaque facteur de qualité — rétention, marge d’EBE, ancienneté des mandats, récurrence, dépendance au dirigeant, taille du portefeuille, localisation — ajuste ensuite le multiple. Deux recoupements complètent l’analyse : la valeur par lot (2 500-4 000 €) et le multiple d’EBE (5× à 8×).
Le multiple peut-il vraiment dépasser 300 % du CA ?
Oui, mais seulement pour des profils premium : forte rétention, forte rentabilité, mandats exclusifs anciens, portefeuille dense en zone tendue, racheté par un acquéreur stratégique. Des publications de marché documentent jusqu’à 380 % du CA en gestion locative (3 à 3,2×). Le haut de fourchette du Valorisateur (cas stratégique) reflète ces transactions exceptionnelles ; il ne s’applique pas à un cabinet moyen et ne constitue pas une garantie.
Pourquoi une fourchette et non un prix précis ?
Parce que la valeur réelle dépend de facteurs qualitatifs qu’aucun calcul automatique ne capture entièrement : ancienneté et rétention des mandats, structure d’honoraires, dépendance aux hommes-clés, qualité comptable, modalités de la cession. Le Valorisateur présente donc un football-field (cas prudent → cas stratégique) ; l’entretien et l’audit l’affinent.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
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