Observatoire · Données 2026
Baromètre de valorisation des cabinets ADB
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Multiples de valorisation par activité (2026)
La méthode dominante valorise un cabinet en multiple de son chiffre d’affaires récurrent. Les fourchettes ci-dessous synthétisent plusieurs observations de marché publiées. Elles sont indicatives et non contractuelles : la valeur réelle dépend de la qualité du portefeuille et s’établit après audit.
| Activité | Fourchette | En multiple | Source |
|---|---|---|---|
| Gestion locative (courant) | 200 % à 250 % du CA HT | ×2,0 à ×2,5 | Viou & Gouron |
| Gestion locative (haut de marché) | 200 % à 380 % du CA HT | ×2,0 à ×3,8 | agenceimmobiliereaceder (2026) |
| Gestion locative (multiple) | 3,0× à 3,2× le CA | ×3,0 à ×3,2 | monimmeuble |
| Syndic de copropriété | 100 % à 150 % du CA HT | ×1,0 à ×1,5 | immokap / malocateam |
| Transaction | 0 % à 30 % du CA HT | ×0 à ×0,3 | Viou & Gouron |
| Fonds de commerce ADB & syndic | 50 % à 220 % des honoraires TTC | — | Barème Me G. Doukhan |
Médiane de marché
En gestion locative, la médiane observée se situe autour de 250 % du CA HT (×2,5). Le haut de fourchette (300 % et au-delà, jusqu’à 380 %) concerne des portefeuilles premium — forte rétention, forte rentabilité, mandats exclusifs anciens, zone tendue — rachetés par un acquéreur stratégique.
Recoupements : valeur au lot et multiple d’EBE
| Méthode | Fourchette | Nature |
|---|---|---|
| Valeur par lot géré | 2 500 € à 4 000 € / lot | Observation de marché publiée |
| Multiple d’EBE normalisé | 5,0× à 8,0× l’EBE | Repère PME de services récurrents (non spécifique au secteur) |
Ce qui fait passer un multiple de 200 % à 380 %
- La rétention des mandats (faible churn des propriétaires / copropriétés).
- La marge d’EBE : les acquéreurs préfèrent une forte rentabilité à un gros CA à frais lourds.
- L’ancienneté moyenne des mandats : au-delà de 5 ans, la relation est établie.
- La part de CA récurrent et de mandats exclusifs (récurrent > 70-80 %).
- La faible dépendance au dirigeant (cabinet peu intuitu personae).
- La taille du portefeuille (nombre de lots) et la densité géographique.
- La localisation en zone tendue et la digitalisation des mandats.
Fiscalité de la cession — repères 2026
| Dispositif | Repère 2026 | Référence |
|---|---|---|
| Plus-value professionnelle long terme | 12.8 % (IR) + 18.6 % (PS) = 31.4 % | service-public F33162 |
| Exonération art. 238 quindecies CGI | Totale ≤ 500 000 €, dégressive jusqu’à 1 000 000 € | Légifrance |
| Exonération départ retraite (151 septies A) | IR exonéré ; PS dus ; délai 24 mois | Bpifrance / CCI |
| Apport-cession (150-0 B ter) — LF 2026 | Réinvest. 70 %, délai 3 ans (depuis le 21 février 2026) | Légifrance / LégiFiscal |
Source : Légifrance, BOFiP, service-public.gouv.fr — vérifié le 24/07/2026
Ces informations fiscales sont générales et non personnalisées. Elles ne remplacent pas un conseil dédié. Vérifiez toujours l’état du droit en vigueur à la date de votre opération.
Méthodologie & mises en garde
Ce baromètre agrège des fourchettes publiées par des intermédiaires spécialisés, des barèmes de fonds de commerce et des sources officielles (Légifrance, BOFiP, service-public). Aucune donnée n’est inventée : chaque chiffre porte sa source. Les fourchettes de valorisation sont des observations de marché, jamais une garantie de prix.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
Questions fréquentes
Combien vaut un cabinet de gestion locative en 2026 ?
Entre 200 % et 380 % du CA HT récurrent selon les observations de marché (médiane ≈ 250 %, soit ×2,5). Le haut de fourchette concerne les portefeuilles premium rachetés par un acquéreur stratégique. Repère indicatif, non contractuel.
Combien vaut un cabinet de syndic en 2026 ?
Entre 100 % et 150 % du CA HT récurrent — structurellement moins qu’un cabinet de gestion, car les contrats de syndic sont plus courts et renouvelables en assemblée générale.
Quel est le prix par lot d’un portefeuille de gestion ?
Généralement observé entre 2 500 € et 4 000 € par lot géré, selon la zone et le type de biens. C’est une méthode de recoupement, pas un prix ferme.
Quelle fiscalité sur la plus-value de cession en 2026 ?
La plus-value professionnelle à long terme est taxée à 12,8 % (IR) + 18,6 % (prélèvements sociaux) = 31,4 %. Des exonérations existent (art. 238 quindecies, départ à la retraite 151 septies A). Information générale, non personnalisée.
Sources
- Viou & Gouron — valeur d’un cabinet d’administrateur de biens
- agenceimmobiliereaceder — valorisation gestion locative 2026 (jusqu’à 380 %)
- Barème fonds de commerce (Me G. Doukhan) — 50 % à 220 % des honoraires TTC
- service-public.gouv.fr — imposition des plus-values professionnelles (F33162)
- Légifrance — art. 238 quindecies, 151 septies A, 150-0 B ter CGI
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