Juridique
Comment obtenir la carte S (syndic) ?
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Ce qu’autorise la carte S
La carte S est la carte professionnelle propre à l’activité de syndic de copropriété. Distinguée de la carte G (gestion immobilière) pour tenir compte de la spécificité du mandat de syndic, elle autorise l’administration des parties communes, l’exécution des décisions d’assemblée générale, la tenue de la comptabilité de la copropriété et la gestion des fonds des copropriétaires. Elle relève du même cadre : la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) et son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.
Les conditions d’obtention
La carte S est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) territorialement compétente, sur constitution d’un dossier. Les conditions sont proches de celles de la carte G, adaptées au maniement des fonds de copropriété.
- Une aptitude professionnelle : diplôme reconnu ou expérience professionnelle acquise dans le secteur, selon les modalités des textes.
- Une garantie financière couvrant les fonds détenus pour le compte des copropriétés (provisions de charges, fonds de travaux, avances).
- Une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP).
- L’honorabilité : absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer.
- L’immatriculation de la structure au registre du commerce et des sociétés.
Des fonds sensibles, une garantie centrale
Le syndic manie en permanence des fonds qui appartiennent aux copropriétaires. La garantie financière y est donc un point d’attention majeur ; son niveau dépend des sommes effectivement détenues et relève des textes en vigueur et d’un conseil dédié. Nous ne donnons pas ici de montant chiffré.
Une carte personnelle, comme les autres
La carte S est délivrée pour une durée limitée, puis renouvelée sur justification du maintien des conditions. Comme les cartes T et G, elle est personnelle (intuitu personae) : elle est attachée à la personne qui l’a obtenue et n’est pas transmise avec le fonds de commerce du cabinet.
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La carte S dans une cession de cabinet de syndic
Lors de la cession d’un cabinet de syndic, la carte S ne suit pas le fonds : le repreneur doit détenir sa propre carte S pour poursuivre les mandats de syndic dès la reprise. La vérification des cartes figure donc parmi les conditions suspensives du protocole. Un repreneur déjà opérateur du métier, comme AD Syndic au sein de le groupe, dispose de sa propre carte et sécurise la continuité des mandats de copropriété.
Repère de méthode, non conseil juridique
Ce guide décrit le cadre général de la carte S. Les pièces du dossier, les équivalences de diplômes et les modalités d’aptitude relèvent d’un conseil dédié et des textes en vigueur, à vérifier au moment de constituer ou de reprendre le dossier.
Un cabinet mixte gestion + syndic cumule cartes G et S : chaque activité s’analyse séparément, car elles n’ont ni la même récurrence ni la même valorisation. Un entretien confidentiel permet de faire le point avant d’engager une opération.
Questions fréquentes
Qui délivre la carte S ?
La carte S est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) territorialement compétente, au titre de la loi Hoguet. Elle suppose aptitude professionnelle, garantie financière couvrant les fonds des copropriétés, assurance RCP et honorabilité.
Quelle différence entre la carte G et la carte S ?
La carte G couvre la gestion immobilière pour le compte de propriétaires (gestion locative) ; la carte S couvre l’activité de syndic de copropriété. Un cabinet mixte détient les deux, chaque activité s’analysant séparément lors d’une cession.
La carte S se transmet-elle au repreneur ?
Non. Comme toutes les cartes de la loi Hoguet, la carte S est personnelle et non transmise avec le fonds. Le repreneur d’un cabinet de syndic doit détenir sa propre carte S pour poursuivre les mandats dès la reprise.
Faut-il une garantie financière pour être syndic ?
Oui. Le syndic détient des fonds pour le compte des copropriétaires, ce qui impose une garantie financière. Son montant dépend des sommes effectivement maniées et relève des textes en vigueur ; nous ne donnons pas de chiffre ici.
Sources
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet) — Cadre légal de l’exercice des activités relatives aux immeubles et fonds de commerce.
- Légifrance — décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (application de la loi Hoguet)
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