Glossaire
Contrat de syndic : définition
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Définition
Le contrat de syndic lie le syndicat des copropriétaires à un syndic professionnel chargé d’administrer l’immeuble : tenue de la comptabilité de la copropriété, appels de fonds, exécution des décisions votées en assemblée générale, entretien et suivi des travaux, gestion du personnel de l’immeuble. Il est conclu pour une durée déterminée et prévoit une rémunération, le plus souvent un forfait annuel complété d’honoraires pour prestations particulières.
L’activité de syndic relève de la loi Hoguet et suppose la carte professionnelle « S » (Syndic de copropriété), une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Dans une cession de cabinet
Le portefeuille de contrats de syndic constitue une base de revenus récurrents recherchée par les repreneurs. Les repères de marché publiés situent le syndic autour de 100 % à 120 % du CA HT récurrent (×1,0 à ×1,2), en dessous de la gestion locative, la relation avec un syndicat étant plus concurrentielle et renouvelable en assemblée générale. Cette fourchette est indicative et non contractuelle ; la taille du portefeuille (souvent exprimée en nombre de lots) et la stabilité des mandats en modulent le positionnement.
Un mandat renouvelable
Le contrat de syndic étant remis en jeu à échéance par l’assemblée générale, la fidélité des copropriétés et la qualité de service sont déterminantes pour la valeur du portefeuille.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
Questions fréquentes
Pourquoi le syndic se valorise-t-il moins que la gestion locative ?
Les repères de marché situent le syndic autour de 100 % à 120 % du CA HT contre 200 % à 250 % pour la gestion locative. Le mandat de syndic est renouvelable en assemblée générale et plus exposé à la concurrence, ce qui pèse sur le multiple. Ces fourchettes sont indicatives.
Faut-il une carte professionnelle spécifique pour le syndic ?
Oui, la carte « S » (Syndic de copropriété), distincte de la carte « G » de gestion locative. Personnelle et non transmissible avec le fonds, elle impose que l’acquéreur détienne sa propre carte.
Préparez votre cession en toute confidentialité
Un premier échange discret avec un associé, sans engagement, pour cadrer la valeur et le calendrier de votre cabinet.