Cas pratique
Exemple : valoriser un cabinet mixte en Île-de-France
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Un exemple pédagogique, pas une estimation
Les chiffres d’affaires par activité ci-dessous sont des HYPOTHÈSES fictives, choisies pour illustrer la méthode d’addition. Seuls les multiples appliqués proviennent des repères de marché publiés. Le résultat est une fourchette indicative et non contractuelle, sans lien avec un cabinet réel.
Le principe : additionner deux activités
Un cabinet mixte combine des honoraires de gestion locative et de syndic, dont les profils de valeur diffèrent. La méthode consiste à ne pas appliquer un multiple unique au CA global, mais à valoriser chaque activité avec son propre repère de marché, puis à additionner les fourchettes obtenues. On évite ainsi de sous-valoriser la gestion ou de survaloriser le syndic.
Les hypothèses de départ (fictives)
- Hypothèse — activité gestion locative : 350 000 € de CA HT récurrent.
- Hypothèse — activité syndic : 150 000 € de CA HT récurrent.
- Hypothèse — localisation : Île-de-France.
Étape 1 — valoriser la gestion locative
| Repère appliqué | Multiple | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Bas de fourchette | ×2,0 (200 % du CA HT) | 700 000 € |
| Haut de fourchette | ×3,8 (380 % du CA HT) | 1 330 000 € |
Source : Viou & Gouron (200-250 %) ; agenceimmobiliereaceder 2026 (jusqu’à 380 %) — gestion locative
Étape 2 — valoriser le syndic
| Repère appliqué | Multiple | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Bas de fourchette | ×1,0 (100 % du CA HT) | 150 000 € |
| Haut de fourchette | ×1,5 (150 % du CA HT) | 225 000 € |
Source : Viou & Gouron (syndic 100-120 %) ; marché observé jusqu’à 150 % (base de faits vérifiés)
Étape 3 — additionner les deux fourchettes
| Activité | Bas de fourchette | Haut de fourchette |
|---|---|---|
| Gestion locative | 700 000 € | 1 330 000 € |
| Syndic | 150 000 € | 225 000 € |
| Total cabinet mixte | 850 000 € | 1 555 000 € |
L’Île-de-France : un positionnement, pas un multiple à part
La localisation n’ajoute pas de multiple supplémentaire : elle influe sur la place du cabinet dans sa fourchette. Paris intra-muros, l’Île-de-France et la province présentent des dynamiques de marché et des niveaux d’honoraires différents, à apprécier lors de l’audit. Aucun « bonus IDF » chiffré n’est appliqué ici, faute de repère publié.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
De l’exemple à votre cabinet mixte
La force d’un cabinet mixte tient à l’équilibre de ses deux activités et à la qualité de chaque portefeuille. Le Valorisateur applique cette logique d’addition à vos données réelles pour une fourchette indicative, point de départ d’un entretien confidentiel et d’un audit.
Questions fréquentes
Faut-il appliquer un multiple unique au CA total d’un cabinet mixte ?
Non. Gestion et syndic ont des repères de marché distincts (200 % à 380 % du CA pour la gestion, 100 % à 150 % pour le syndic). On valorise chaque activité séparément puis on additionne les fourchettes, pour une estimation cohérente et non contractuelle.
L’Île-de-France augmente-t-elle la valeur ?
La localisation influe sur le positionnement dans la fourchette, sans constituer un multiple supplémentaire. Aucun bonus chiffré n’est appliqué faute de repère publié. Paris, l’IDF et la province présentent des dynamiques différentes, appréciées lors de l’audit.
Les chiffres de cet exemple sont-ils réels ?
Non. Les CA par activité sont des hypothèses fictives illustrant la méthode d’addition. Seuls les multiples appliqués proviennent des repères de marché publiés. Le total obtenu est une fourchette indicative et non contractuelle.
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