Cas pratique
Exemple : céder un cabinet de syndic
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Un exemple pédagogique, pas une estimation
Le chiffre d’affaires retenu ci-dessous est une HYPOTHÈSE fictive, destinée à illustrer la méthode. Seul le multiple appliqué provient des repères de marché publiés. Le résultat est une fourchette indicative et non contractuelle, sans lien avec un cabinet réel.
L’hypothèse de départ (fictive)
- Hypothèse — activité : syndic de copropriété.
- Hypothèse — chiffre d’affaires HT récurrent (honoraires de syndic) : 300 000 € par an.
Cette valeur est arbitraire : elle ne sert qu’à dérouler le calcul. Nous n’y appliquons que le multiple issu de facts.ts, la base de faits vérifiés du site.
Pourquoi le syndic se valorise autrement
Le syndic présente un profil de revenus différent de la gestion locative : honoraires plus encadrés, contrats renouvelés en assemblée générale, sensibilité au turn-over des copropriétés. Les observations de marché le situent en conséquence dans une fourchette plus basse que la gestion — de 100 % à 150 % du CA HT récurrent.
| Repère appliqué | Multiple | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Bas de fourchette | ×1,0 (100 % du CA HT) | 300 000 € |
| Haut de fourchette | ×1,5 (150 % du CA HT) | 450 000 € |
La taille du portefeuille compte
Pour le syndic, une taille de portefeuille « idéale » est parfois citée entre 200 et 2 000 lots : un portefeuille dense mutualise mieux les coûts et attire les consolidateurs. Ce facteur positionne le cabinet dans la fourchette, sans en modifier la méthode.
Ce qui déplace le curseur
- La rétention des copropriétés et le taux de renouvellement des mandats en assemblée générale.
- La rentabilité (EBE) et la structure des honoraires (base et honoraires complémentaires).
- La dépendance au dirigeant et l’autonomie de l’équipe de gestionnaires.
- La densité géographique du portefeuille et sa digitalisation.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
De l’exemple à votre cabinet de syndic
Cet exemple illustre la mécanique ; votre valeur réelle dépend de vos chiffres et de la qualité de votre portefeuille de copropriétés. Le Valorisateur applique cette méthode à vos données pour une fourchette indicative, point de départ d’un entretien confidentiel et d’un audit.
Questions fréquentes
Le chiffre d’affaires de cet exemple correspond-il à un cabinet réel ?
Non. Les 300 000 € de CA sont une hypothèse fictive, choisie pour illustrer la méthode. Seul le multiple appliqué (100 % à 150 % du CA HT) provient des repères de marché publiés. Le résultat est indicatif et non contractuel.
Pourquoi le syndic vaut-il moins que la gestion locative ?
Les observations de marché situent le syndic (100 % à 150 % du CA HT) sous la gestion locative (200 % à 380 %). Cet écart reflète des profils de revenus et de rétention différents. La fourchette reste indicative et dépend de la qualité du portefeuille.
Comment monter dans la fourchette 100 %-150 % ?
En agissant sur la rétention des copropriétés, la rentabilité, la densité du portefeuille, l’autonomie de l’équipe et la digitalisation. Ces facteurs se lisent sur vos données réelles, lors d’un audit ; l’exemple n’en préjuge pas.
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