Cas pratique
Exemple : valoriser un cabinet de gestion de 500 lots
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Un exemple pédagogique, pas une estimation
Les chiffres d’entrée ci-dessous (nombre de lots, chiffre d’affaires) sont des HYPOTHÈSES fictives, choisies pour illustrer la méthode. Seuls les multiples appliqués proviennent des repères de marché publiés. Le résultat est une fourchette indicative et non contractuelle : il ne préjuge en rien de la valeur d’un cabinet réel.
Les hypothèses de départ (fictives)
- Hypothèse — portefeuille : 500 lots en gestion locative.
- Hypothèse — chiffre d’affaires HT récurrent (honoraires de gestion) : 500 000 € par an.
- Hypothèse — activité purement récurrente, hors transaction.
Ces valeurs sont arbitraires : elles servent uniquement à dérouler le calcul. Nous n’y appliquons ensuite que des multiples issus de facts.ts, la base de faits vérifiés du site.
Méthode 1 — le multiple du CA récurrent
La gestion locative se valorise principalement par un multiple de son chiffre d’affaires récurrent. Les observations de marché publiées situent ce multiple entre 200 % et 380 % du CA HT selon la qualité du portefeuille.
| Repère appliqué | Multiple | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Bas de fourchette | ×2,0 (200 % du CA HT) | 1 000 000 € |
| Haut de fourchette | ×3,8 (380 % du CA HT) | 1 900 000 € |
Méthode 2 — la valeur par lot géré
Un recoupement fréquent consiste à valoriser le portefeuille au lot. La fourchette publiée s’établit entre 2 500 € et 4 000 € par lot géré, selon la zone et le type de biens.
| Repère appliqué | Valeur / lot | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Bas de fourchette | 2 500 € / lot | 1 250 000 € |
| Haut de fourchette | 4 000 € / lot | 2 000 000 € |
Source : agenceimmobiliereaceder — valorisation gestion locative 2026 (2 500 € à 4 000 € / lot)
Le pont de valorisation : deux méthodes qui se recoupent
Sur ces hypothèses, les deux approches se répondent : le multiple de CA pointe vers 1,0 à 1,9 M€, la valeur au lot vers 1,25 à 2,0 M€. La zone de recoupement, autour de 1,25 à 1,9 M€, illustre la cohérence des méthodes — sans constituer une estimation. C’est ce « pont » que recherche un repreneur du métier : deux lectures indépendantes qui convergent.
Ce qui déplace le curseur dans la fourchette
La rentabilité (EBE), la rétention des mandats, l’ancienneté du portefeuille, la dépendance au dirigeant et la digitalisation positionnent un cabinet vers le haut ou le bas de sa fourchette. Deux cabinets de 500 lots peuvent ainsi se valoriser très différemment.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
Passer de l’exemple à votre cabinet
Cet exemple montre la mécanique ; votre valeur réelle dépend de vos chiffres et de la qualité de votre portefeuille. Le Valorisateur applique cette méthode à vos données, dans votre navigateur, pour une fourchette indicative. La valeur définitive s’établit après un entretien confidentiel et un audit.
Questions fréquentes
Les chiffres de cet exemple correspondent-ils à un cabinet réel ?
Non. Le nombre de lots et le chiffre d’affaires sont des hypothèses fictives, choisies pour illustrer la méthode. Seuls les multiples appliqués (200 % à 380 % du CA, 2 500 € à 4 000 € par lot) proviennent des repères de marché publiés. Le résultat est indicatif et non contractuel.
Pourquoi deux méthodes de calcul ?
Le multiple de CA et la valeur au lot sont deux lectures indépendantes. Leur recoupement — le « pont de valorisation » — teste la cohérence de l’estimation. Un repreneur du métier croise systématiquement ces approches, complétées par une lecture de l’EBE.
Comment se situer dans la fourchette 200 %-380 % ?
La position dépend de la qualité du portefeuille : rentabilité, rétention des mandats, ancienneté, autonomie de l’équipe, digitalisation. Ces facteurs ne se lisent que sur vos données réelles, lors d’un audit ; l’exemple n’en préjuge pas.
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