Stratégie
L’avenir de la gestion locative
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Une gestion locative sous contrainte énergétique
L’avenir de la gestion locative est indissociable de la transition énergétique du parc immobilier. La loi Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) a instauré un calendrier progressif d’interdiction de mise en location des logements les plus énergivores, selon leur classe au diagnostic de performance énergétique (DPE). Pour un cabinet de gestion, c’est une partie du portefeuille dont la louabilité est directement en jeu.
| Classe DPE | Échéance |
|---|---|
| G | Interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 |
| F | À compter du 1er janvier 2028 |
| E | À compter du 1er janvier 2034 |
À ce calendrier s’ajoute le gel des loyers des logements classés F et G depuis le 24 août 2022 : ces biens ne peuvent plus voir leur loyer révisé à la hausse. Pour le gestionnaire, l’effet est double : une partie du parc devient moins rentable ou non louable, et le conseil aux bailleurs sur la rénovation devient une mission à part entière.
Calendrier à revérifier
Des évolutions législatives ont été discutées sur l’aménagement de ce calendrier, notamment pour la classe G. Le statut définitif d’un éventuel report est à revérifier sur Légifrance à la date de publication.
Permis de louer et densification du cadre
La pression réglementaire ne s’arrête pas au DPE. La loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014) a ouvert la possibilité, pour les collectivités, d’instaurer un « permis de louer » : autorisation ou déclaration préalable à la mise en location dans certaines zones. S’y ajoutent le cadre de la loi Hoguet et les obligations propres à la relation locative. Autant de contrôles où le gestionnaire devient le garant de la conformité de ses bailleurs.
Le gestionnaire, conseil plutôt qu’exécutant
Ces contraintes transforment le métier : la gestion locative se déplace de la simple exécution (encaisser, reverser, relouer) vers le conseil (accompagner la rénovation, sécuriser la conformité, arbitrer entre vente et travaux). Cette montée en valeur du service est une opportunité pour les cabinets qui s’en saisissent — à condition d’en avoir les moyens humains et techniques.
Or ces moyens (logiciel, veille, formation, conformité) pèsent sur des structures souvent modestes. C’est l’un des moteurs de la concentration de la profession : atteindre une taille critique permet d’absorber ces coûts et de professionnaliser le conseil.
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Questions fréquentes
Quels logements ne pourront plus être loués à cause du DPE ?
Selon le calendrier de la loi Climat et résilience, les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à compter du 1er janvier 2028 et les E à compter du 1er janvier 2034. Un aménagement du calendrier a été discuté : à revérifier sur Légifrance.
Qu’est-ce que le gel des loyers des passoires thermiques ?
Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être révisés à la hausse. Pour un cabinet de gestion, cela réduit la rentabilité d’une partie du portefeuille et renforce le rôle de conseil en rénovation auprès des bailleurs.
Qu’est-ce que le permis de louer ?
Ouvert par la loi ALUR (2014), il permet aux collectivités d’exiger, dans certaines zones, une autorisation ou une déclaration préalable à la mise en location. Il densifie le cadre réglementaire et fait du gestionnaire un garant de la conformité de ses bailleurs.
La gestion locative va-t-elle se concentrer ?
La tendance est au rapprochement des cabinets : les coûts de conformité, de logiciel et de veille poussent à atteindre une taille critique. Beaucoup de dirigeants envisagent l’adossement à un ensemble d’opérateurs du métier pour mutualiser les moyens sans perdre l’ancrage local.
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