Valorisation
L’impact du DPE sur la valorisation d’un cabinet
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Le DPE agit sur la qualité du portefeuille, pas sur le CA brut
La valeur d’un cabinet de gestion repose sur la pérennité de ses honoraires récurrents. Or le diagnostic de performance énergétique (DPE) des logements gérés conditionne, de plus en plus, leur maintien en location. Un lot qui sort du marché locatif, c’est un mandat qui s’éteint et un honoraire récurrent qui disparaît. Le DPE ne modifie donc pas directement la valorisation, mais il pèse sur la solidité du portefeuille — le premier déterminant de la valeur.
Le calendrier des passoires thermiques
La loi Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021) a fixé un calendrier d’interdiction progressive à la location des logements les moins performants. Il structure le risque à venir sur les portefeuilles de gestion.
| Classe DPE | Échéance |
|---|---|
| G | Interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 |
| F | À compter du 1er janvier 2028 |
| E | À compter du 1er janvier 2034 |
Source : PAP.fr — passoires thermiques (loi Climat et résilience)
À cela s’ajoute un gel des loyers des logements classés F et G depuis le 24 août 2022 : ces biens ne peuvent plus voir leur loyer révisé, ce qui pèse sur leur rentabilité pour les propriétaires bailleurs et, en amont, sur la stabilité des mandats.
Calendrier à revérifier à date
Des évolutions législatives ont été discutées sur l’aménagement du calendrier (notamment pour la classe G). Le calendrier ci-dessus doit être revérifié sur Légifrance à la date de publication ou de cession. Aucune décision de portefeuille ne doit reposer sur une échéance non confirmée.
Comment cela se traduit dans la valorisation
Un repreneur du métier examine la composition énergétique du portefeuille en due diligence. Une forte proportion de logements classés F ou G est un facteur de risque à plusieurs titres.
- Risque de sortie de mandats : les lots interdits à la location peuvent quitter le portefeuille, réduisant le CA récurrent repris.
- Risque de tension avec les propriétaires : travaux de rénovation à engager, conflits potentiels, charge de conseil accrue pour le gestionnaire.
- Gel des loyers (F et G) : rentabilité contrainte pour les bailleurs, moindre attrait du mandat.
- Effort commercial : nécessité d’accompagner les copropriétaires et bailleurs vers la rénovation énergétique.
Ces facteurs peuvent justifier une décote qualitative sur un portefeuille exposé, sans qu’il existe de barème chiffré : l’ampleur de l’ajustement dépend de la part de passoires, de leur localisation et du potentiel de rénovation. À l’inverse, un portefeuille énergétiquement sain, ou activement accompagné vers la rénovation, rassure le repreneur et soutient la valeur.
Anticiper : un levier avant la cession
Cartographier le DPE de son portefeuille, engager les copropriétés et les bailleurs dans la rénovation et documenter cet accompagnement transforment un risque en argument. Un cédant qui présente un portefeuille énergétiquement maîtrisé, ou une trajectoire de mise en conformité claire, protège sa valeur.
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Estimer, puis affiner
Le Valorisateur vous donne une fourchette indicative fondée sur les méthodes de marché. L’impact précis du DPE sur votre portefeuille s’apprécie lors d’un entretien confidentiel et d’un audit, à la lumière du calendrier en vigueur à date.
Questions fréquentes
Une passoire thermique fait-elle perdre de la valeur au cabinet ?
Indirectement, oui. Les lots classés F ou G présentent un risque de sortie du marché locatif (G interdits depuis le 1er janvier 2025, F à compter du 1er janvier 2028), ce qui fragilise le mandat et peut justifier une décote qualitative sur le portefeuille.
Existe-t-il un barème de décote lié au DPE ?
Non. Il n’existe pas de barème chiffré. L’ajustement dépend de la part de passoires dans le portefeuille, de leur localisation et du potentiel de rénovation. Il s’apprécie au cas par cas, en audit.
Le calendrier DPE est-il définitif ?
Il doit être revérifié à date : des aménagements ont été discutés, notamment pour la classe G. Toute analyse doit s’appuyer sur le calendrier en vigueur, confirmé sur Légifrance au moment de la cession.
Comment protéger la valeur d’un portefeuille exposé au DPE ?
En cartographiant les DPE, en accompagnant bailleurs et copropriétés vers la rénovation et en documentant cette trajectoire. Un portefeuille maîtrisé sur le plan énergétique rassure le repreneur et soutient la valeur.
Sources
- PAP.fr — passoires thermiques et loi Climat et résilience
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Climat et résilience)
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