Comparatif
Vendre son cabinet en 2026 : le marché
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Les repères de valorisation par activité
La valeur d’un cabinet s’exprime le plus souvent en pourcentage de son chiffre d’affaires HT récurrent, avec des niveaux qui diffèrent nettement selon l’activité. Les intermédiaires spécialisés publient des fourchettes indicatives, à moduler selon la qualité du portefeuille.
| Activité | Fourchette indicative | En multiple |
|---|---|---|
| Gestion locative | 200 % à 250 % du CA HT | ×2,0 à ×2,5 |
| Syndic de copropriété | 100 % à 120 % du CA HT | ×1,0 à ×1,2 |
| Transaction | 0 % à 20 % du CA HT | ×0 à ×0,2 |
Source : Viou & Gouron — « Combien vaut un cabinet immobilier aujourd’hui ? »
Des observations, pas des garanties
Ces pourcentages sont des repères de marché, non des règles ni des promesses de prix. Une autre publication de courtier avance une fourchette plus large (jusqu’à 380 % du CA en gestion), ce qui illustre la variabilité des sources. Un recoupement fréquent situe par ailleurs la valeur entre 2 500 € et 4 000 € par lot géré. Seul un audit établit une valeur.
Le contexte fiscal 2026
Deux évolutions marquent l’année. D’une part, les prélèvements sociaux sur les plus-values professionnelles à long terme sont passés de 17,2 % à 18,6 % avec la LFSS 2026, portant le taux global (12,8 % d’IR + 18,6 %) à 31,4 %. D’autre part, le dispositif d’apport-cession de l’article 150-0 B ter du CGI a été durci pour les cessions à compter du 21 février 2026 : quota de réinvestissement porté de 60 % à 70 %, délai de 2 à 3 ans, conservation de 5 ans.
| Paramètre | Avant | En 2026 |
|---|---|---|
| Prélèvements sociaux (PV pro. LT) | 17,2 % | 18,6 % |
| Taux global PV pro. LT | 30,0 % | 31,4 % |
| Apport-cession — quota de réinvestissement | 60 % | 70 % |
| Apport-cession — délai de réinvestissement | 2 ans | 3 ans |
Source : service-public.gouv.fr (F33162) ; LégiFiscal — LF 2026, durcissement apport-cession
Le calendrier DPE, en toile de fond
La performance énergétique du parc géré pèse sur l’attractivité d’un portefeuille de gestion. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, la classe F suit à compter du 1er janvier 2028 et la classe E à compter du 1er janvier 2034. Des aménagements du calendrier ont été discutés : ces échéances sont à revérifier sur Légifrance à la date de votre projet.
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Ce que ces repères ne disent pas
Un multiple de marché donne un ordre de grandeur ; il ne fixe pas votre prix. La rentabilité (EBE), la rétention des mandats, l’ancienneté du portefeuille, la dépendance au dirigeant et la digitalisation déplacent le curseur à l’intérieur de la fourchette. La fiscalité, elle, dépend de votre situation et relève d’un conseil dédié. Un entretien confidentiel permet de replacer ces repères dans votre cas concret.
Questions fréquentes
Combien vaut un cabinet de gestion locative en 2026 ?
Les repères de marché publiés situent la gestion locative entre 200 % et 250 % du CA HT récurrent (×2,0 à ×2,5), une autre source allant jusqu’à 380 %. Un recoupement au lot donne 2 500 € à 4 000 € par lot géré. Ces fourchettes sont indicatives et non contractuelles.
La fiscalité de la cession a-t-elle changé en 2026 ?
Oui. Les prélèvements sociaux sur les plus-values professionnelles à long terme sont passés à 18,6 %, portant le taux global à 31,4 %, et l’apport-cession (art. 150-0 B ter) a été durci. Ces règles sont générales : votre situation relève d’un conseil dédié.
Le calendrier DPE change-t-il la valeur d’un cabinet ?
Il influe sur l’attractivité du parc géré : les classes G sont déjà interdites à la location, F et E suivent en 2028 et 2034. Des aménagements ont été discutés, à revérifier sur Légifrance. Ce n’est qu’un facteur parmi d’autres du positionnement en fourchette.
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