Cas pratique
Exemple : cession d’un cabinet de 200 lots en province
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Un exemple pédagogique, pas une estimation
Les chiffres d’entrée ci-dessous (nombre de lots, chiffre d’affaires) sont des HYPOTHÈSES fictives, choisies pour illustrer la méthode. Seuls les multiples appliqués proviennent des repères de marché publiés. Le résultat est une fourchette indicative et non contractuelle : il ne préjuge en rien de la valeur d’un cabinet réel, en province comme ailleurs.
Les hypothèses de départ (fictives)
- Hypothèse — portefeuille : 200 lots en gestion locative.
- Hypothèse — chiffre d’affaires HT récurrent (honoraires de gestion) : 240 000 € par an.
- Hypothèse — implantation en province, activité purement récurrente, hors transaction.
Ces valeurs sont arbitraires : elles servent uniquement à dérouler le calcul. Nous n’y appliquons ensuite que des multiples issus de facts.ts, la base de faits vérifiés du site.
Méthode 1 — le multiple du CA récurrent
La gestion locative se valorise principalement par un multiple de son chiffre d’affaires récurrent. Les observations de marché publiées situent ce multiple entre 200 % et 380 % du CA HT selon la qualité du portefeuille.
| Repère appliqué | Multiple | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Bas de fourchette | ×2,0 (200 % du CA HT) | 480 000 € |
| Haut de fourchette | ×3,8 (380 % du CA HT) | 912 000 € |
Méthode 2 — la valeur par lot géré
Un recoupement fréquent consiste à valoriser le portefeuille au lot. La fourchette publiée s’établit entre 2 500 € et 4 000 € par lot géré, selon la zone et le type de biens.
| Repère appliqué | Valeur / lot | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Bas de fourchette | 2 500 € / lot | 500 000 € |
| Haut de fourchette | 4 000 € / lot | 800 000 € |
Source : agenceimmobiliereaceder — valorisation gestion locative 2026 (2 500 € à 4 000 € / lot)
Le pont de valorisation : deux lectures qui se recoupent
Sur ces hypothèses, les deux approches se répondent : le multiple de CA pointe vers 0,48 à 0,91 M€, la valeur au lot vers 0,50 à 0,80 M€. La zone de recoupement, autour de 0,50 à 0,80 M€, illustre la cohérence des méthodes — sans constituer une estimation. C’est ce « pont » que recherche un repreneur du métier : deux lectures indépendantes qui convergent.
Ce que la localisation change (et ne change pas)
La méthode est la même partout ; c’est le positionnement dans la fourchette qui varie. En province, les niveaux d’honoraires et la dynamique locale influent sur le curseur, sans modifier la logique du multiple. La rentabilité (EBE), la rétention des mandats et l’autonomie de l’équipe restent déterminantes.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
Passer de l’exemple à votre cabinet
Cet exemple montre la mécanique ; votre valeur réelle dépend de vos chiffres et de la qualité de votre portefeuille. Le Valorisateur applique cette méthode à vos données, dans votre navigateur, pour une fourchette indicative. La valeur définitive s’établit après un entretien confidentiel et un audit.
Questions fréquentes
Les chiffres de cet exemple correspondent-ils à un cabinet réel ?
Non. Le nombre de lots et le chiffre d’affaires sont des hypothèses fictives, choisies pour illustrer la méthode. Seuls les multiples appliqués (200 % à 380 % du CA, 2 500 € à 4 000 € par lot) proviennent des repères de marché publiés. Le résultat est indicatif et non contractuel.
Un cabinet en province vaut-il moins qu’à Paris ?
La méthode de valorisation est identique. La localisation influe sur le positionnement dans la fourchette — niveaux d’honoraires, dynamique locale — sans en changer la logique. Deux cabinets de 200 lots peuvent se valoriser différemment selon la qualité de leur portefeuille.
Pourquoi croiser deux méthodes de calcul ?
Le multiple de CA et la valeur au lot sont deux lectures indépendantes. Leur recoupement — le « pont de valorisation » — teste la cohérence de l’estimation, qu’une lecture de l’EBE vient compléter. Un repreneur du métier procède systématiquement ainsi.
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