Cas pratique
Exemple : valoriser un cabinet de syndic de 800 lots
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Un exemple pédagogique, pas une estimation
Les chiffres d’entrée ci-dessous (nombre de lots, chiffre d’affaires) sont des HYPOTHÈSES fictives, choisies pour illustrer la méthode. Seul le multiple appliqué provient des repères de marché publiés. Le résultat est une fourchette indicative et non contractuelle : il ne préjuge en rien de la valeur d’un cabinet de syndic réel.
Les hypothèses de départ (fictives)
- Hypothèse — portefeuille : 800 lots en syndic de copropriété.
- Hypothèse — chiffre d’affaires HT récurrent (honoraires de syndic) : 400 000 € par an.
- Hypothèse — activité purement récurrente de syndic, hors gestion locative et hors transaction.
Ces valeurs sont arbitraires : elles servent uniquement à dérouler le calcul. Nous n’y appliquons ensuite qu’un multiple issu de facts.ts, la base de faits vérifiés du site.
Pourquoi le syndic se valorise plus prudemment
Contrairement au mandat de gestion locative, le contrat de syndic est conclu pour une durée limitée et remis en concurrence par l’assemblée générale des copropriétaires. Cette moindre inertie du portefeuille explique que les multiples observés pour le syndic soient sensiblement inférieurs à ceux de la gestion locative. La taille du portefeuille joue toutefois un rôle : une fourchette « idéale » de 200 à 2 000 lots est fréquemment citée pour l’attractivité d’un cabinet de syndic.
Application du multiple de CA récurrent
Le syndic se valorise principalement en pourcentage de son chiffre d’affaires récurrent. Les repères de marché publiés situent ce multiple entre 100 % et 120 % du CA HT.
| Repère appliqué | Multiple | Fourchette indicative |
|---|---|---|
| Bas de fourchette | ×1,0 (100 % du CA HT) | 400 000 € |
| Haut de fourchette | ×1,2 (120 % du CA HT) | 480 000 € |
Source : Viou & Gouron — syndic de copropriété : 100 % à 120 % du CA HT
Ce qui déplace le curseur
À l’intérieur de cette fourchette, la rentabilité (EBE), la durée résiduelle et le taux de renouvellement des contrats de syndic, la densité géographique du portefeuille et l’autonomie de l’équipe positionnent le cabinet vers le haut ou le bas. Deux cabinets de 800 lots peuvent ainsi se valoriser différemment.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
Passer de l’exemple à votre cabinet
Cet exemple montre la mécanique ; votre valeur réelle dépend de vos chiffres, de la qualité de vos contrats et de la structure de vos honoraires. Le Valorisateur applique cette méthode à vos données, dans votre navigateur, pour une fourchette indicative. La valeur définitive s’établit après un entretien confidentiel et un audit.
Questions fréquentes
Les chiffres de cet exemple correspondent-ils à un cabinet réel ?
Non. Le nombre de lots et le chiffre d’affaires sont des hypothèses fictives, choisies pour illustrer la méthode. Seul le multiple appliqué (100 % à 120 % du CA HT) provient des repères de marché publiés. Le résultat est indicatif et non contractuel.
Pourquoi un syndic vaut-il moins qu’un cabinet de gestion locative ?
Parce que le contrat de syndic est plus court et remis en concurrence en assemblée générale, alors que le mandat de gestion locative est plus stable. Les multiples publiés reflètent cette différence : 100 % à 120 % du CA pour le syndic, contre 200 % à 250 % en gestion locative.
La taille du portefeuille de syndic change-t-elle la valeur ?
Elle influe sur l’attractivité : une fourchette « idéale » de 200 à 2 000 lots est souvent citée pour un cabinet de syndic. La densité géographique et la rentabilité comptent autant que le nombre de lots dans le positionnement en fourchette.
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