Valorisation
Valoriser un cabinet au multiple d’EBE
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
L’EBE, mesure de la rentabilité récurrente
L’excédent brut d’exploitation (EBE) mesure la rentabilité dégagée par l’exploitation avant amortissements, résultat financier et impôts. Pour un cabinet d’administrateur de biens, il traduit la capacité des honoraires récurrents à couvrir les charges d’exploitation et à générer un flux disponible. C’est cette rentabilité, plus que le chiffre d’affaires brut, qui intéresse un repreneur.
La méthode : un multiple appliqué à l’EBE normalisé
La valorisation par multiple d’EBE consiste à multiplier l’EBE normalisé par un coefficient. Pour les PME de services à revenus récurrents, la fourchette généralement retenue est de 5× à 8× l’EBE normalisé. Cette fourchette n’est pas spécifique à l’administration de biens : elle sert de méthode de recoupement, pour vérifier la cohérence de la valeur obtenue par le multiple du CA récurrent.
| Indicateur | Fourchette indicative | Nature |
|---|---|---|
| Multiple d’EBE normalisé | 5× à 8× | Méthode de recoupement, non un barème ADB |
Pas un barème sectoriel
Il n’existe pas de barème d’EBE propre à l’administration de biens. La fourchette 5× à 8× est un repère de PME de services récurrents, utilisé pour recouper — jamais pour remplacer — le multiple du CA récurrent. La présenter comme un barème du secteur serait trompeur.
La normalisation de l’EBE, étape décisive
Un multiple ne vaut que par la qualité de l’EBE auquel il s’applique. La normalisation retraite l’EBE comptable pour refléter la rentabilité récurrente réelle, telle qu’un repreneur la percevrait.
- Retraitement de la rémunération du dirigeant au niveau d’un salaire de marché.
- Neutralisation des éléments exceptionnels ou non récurrents (produits ou charges ponctuels).
- Retraitement des charges personnelles ou non liées à l’exploitation.
- Correction des honoraires ponctuels (transaction, prestations non récurrentes) pour isoler le récurrent.
CA ou EBE : deux lectures complémentaires
Le multiple de CA donne un ordre de grandeur rapide ; le multiple d’EBE vérifie que ce CA est effectivement rentable. Un cabinet à forte marge justifie le haut de la fourchette de CA ; un cabinet peu rentable, le bas. Un repreneur du métier croise systématiquement ces deux approches.
| Méthode | Repère indicatif | Ce qu’elle mesure |
|---|---|---|
| Multiple du CA récurrent | Gestion : 200 % à 250 % du CA HT | Le volume d’honoraires récurrents |
| Multiple d’EBE normalisé | 5× à 8× | La rentabilité réelle de l’exploitation |
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
Estimer, puis affiner
Le Valorisateur croise ces lectures pour vous donner une fourchette indicative immédiate. La normalisation de l’EBE et la valeur définitive s’établissent lors d’un entretien confidentiel et d’un audit du portefeuille.
Questions fréquentes
Existe-t-il un multiple d’EBE propre à l’administration de biens ?
Non. Il n’existe pas de barème d’EBE spécifique au secteur. La fourchette 5× à 8× est un repère de PME de services à revenus récurrents, utilisé comme méthode de recoupement du multiple de CA.
Pourquoi faut-il normaliser l’EBE ?
Parce que l’EBE comptable inclut souvent des éléments non récurrents ou une rémunération du dirigeant hors marché. La normalisation les retraite pour refléter la rentabilité récurrente réelle, seule pertinente pour un repreneur.
Faut-il préférer le multiple de CA ou le multiple d’EBE ?
Les deux sont complémentaires. Le multiple de CA récurrent donne un repère rapide ; le multiple d’EBE vérifie la rentabilité. La valeur crédible se situe à l’intersection des deux, corrigée par la qualité du portefeuille.
Préparez votre cession en toute confidentialité
Un premier échange discret avec un associé, sans engagement, pour cadrer la valeur et le calendrier de votre cabinet.