Valorisation
Combien vaut un cabinet de gestion de 750 lots ?
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Un portefeuille conséquent, mais une valeur à construire
Un portefeuille de 750 lots est un ordre de grandeur significatif, pas une valeur en soi. À nombre de lots égal, deux cabinets peuvent valoir sensiblement différemment selon leurs taux d’honoraires, la nature des biens (habitation, commercial, mixte), la zone géographique et surtout la rentabilité de l’exploitation. La valeur se construit d’abord sur le chiffre d’affaires récurrent que ces lots génèrent, puis sur la qualité de ce chiffre d’affaires.
La méthode de référence : le multiple du CA récurrent
Un cabinet de gestion locative se valorise principalement par un multiple de ses honoraires de gestion récurrents. Les repères de marché publiés situent la gestion locative autour de 200 % à 250 % du CA HT annuel (soit ×2,0 à ×2,5), avec des observations plus larges selon les sources. Pour un portefeuille de 750 lots, il faut partir des honoraires réellement facturés, et non du seul nombre de lots.
| Activité | Fourchette indicative | En multiple |
|---|---|---|
| Gestion locative | 200 % à 250 % du CA HT | ×2,0 à ×2,5 |
| Syndic de copropriété | 100 % à 120 % du CA HT | ×1,0 à ×1,2 |
Source : Viou & Gouron — « Combien vaut un cabinet immobilier aujourd’hui ? »
Le recoupement par la valeur au lot
Faute de connaître le CA, un ordre de grandeur peut être obtenu par la valeur généralement observée par lot géré, comprise entre 2 500 € et 4 000 € selon la zone et le type de biens. Appliqué à 750 lots, ce recoupement donne une fourchette purement illustrative.
| Nombre de lots | Valeur par lot (indicative) | Ordre de grandeur indicatif |
|---|---|---|
| 750 | 2 500 € – 4 000 € | 1 875 000 € – 3 000 000 € |
Source : agenceimmobiliereaceder — valorisation gestion locative 2026
Une fourchette, pas un prix
Ces montants sont des ordres de grandeur issus d’observations de marché, jamais une garantie ni un barème. La valeur au lot et le multiple de CA doivent converger : c’est leur croisement, corrigé par la rentabilité réelle, qui approche la valeur. Seul un audit du portefeuille l’établit.
Ce qui déplace le curseur pour un portefeuille de cette taille
- La rentabilité (EBE) : à CA égal, un cabinet à forte marge se situe en haut de fourchette.
- La rétention des mandats : un faible taux de rotation des propriétaires sécurise le CA récurrent repris.
- La part de CA récurrent et de mandats exclusifs, qui rend la reprise plus prévisible.
- La dépendance au dirigeant : à cette échelle, un cabinet organisé en équipes autonomes se transmet mieux.
- La digitalisation et la qualité comptable, indispensables pour absorber une due diligence sur un volume élevé.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
Estimer, puis affiner
Le Valorisateur applique cette méthode pour vous donner immédiatement une fourchette indicative, calculée dans votre navigateur, à partir de vos propres honoraires. La valeur définitive s’établit ensuite lors d’un entretien confidentiel et d’un audit du portefeuille.
Questions fréquentes
Un cabinet de 750 lots vaut-il proportionnellement plus qu’un petit cabinet ?
Pas mécaniquement. La méthode reste le multiple du CA récurrent (200 % à 250 % du CA HT), recoupé par la valeur au lot (2 500 € à 4 000 €). Un volume important élargit le marché d’acquéreurs, mais la rentabilité et la rétention restent déterminantes pour le positionnement dans la fourchette.
Faut-il raisonner en multiple de CA ou en valeur au lot ?
Les deux, en recoupement. Le multiple du CA récurrent donne la base ; la valeur au lot (2 500 € à 4 000 €) sert de contrôle de cohérence. Un cabinet très rentable justifie le haut de fourchette, un cabinet peu rentable le bas.
Un cabinet de 750 lots peut-il être exonéré d’impôt sur la plus-value ?
Au-delà de certains seuils de valeur, les exonérations totales ne s’appliquent plus. Selon la valeur des éléments cédés, plusieurs dispositifs existent (art. 238 quindecies, 151 septies A du CGI). Ils sont généraux et non personnalisés : consultez le guide fiscalité et un conseil dédié.
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