Valorisation
Combien vaut un cabinet de gestion de 100 lots ?
Mis à jour le 24 juillet 2026
En bref
Le nombre de lots ne suffit pas à fixer un prix
Un portefeuille de 100 lots est un ordre de grandeur, pas une valeur. Deux cabinets gérant le même nombre de lots peuvent valoir sensiblement différemment selon leurs taux d’honoraires, la nature des biens (habitation, commercial, mixte), la zone géographique et surtout la rentabilité de l’exploitation. La valeur se construit d’abord sur le chiffre d’affaires récurrent que ces lots génèrent, puis sur la qualité de ce chiffre d’affaires.
La méthode de référence : le multiple du CA récurrent
Un cabinet de gestion locative se valorise principalement par un multiple de ses honoraires de gestion récurrents. Les repères de marché publiés situent la gestion locative autour de 200 % à 250 % du CA HT annuel (soit ×2,0 à ×2,5), avec des observations plus larges selon les sources. Pour appliquer cette méthode à un portefeuille de 100 lots, il faut donc partir des honoraires réellement facturés, et non du seul nombre de lots.
| Activité | Fourchette indicative | En multiple |
|---|---|---|
| Gestion locative | 200 % à 250 % du CA HT | ×2,0 à ×2,5 |
| Syndic de copropriété | 100 % à 120 % du CA HT | ×1,0 à ×1,2 |
Source : Viou & Gouron — « Combien vaut un cabinet immobilier aujourd’hui ? »
Le recoupement par la valeur au lot
Faute de connaître le CA, un ordre de grandeur peut être obtenu par la valeur généralement observée par lot géré, comprise entre 2 500 € et 4 000 € selon la zone et le type de biens. Appliqué à 100 lots, ce recoupement donne une fourchette purement illustrative.
| Nombre de lots | Valeur par lot (indicative) | Ordre de grandeur indicatif |
|---|---|---|
| 100 | 2 500 € – 4 000 € | 250 000 € – 400 000 € |
Source : agenceimmobiliereaceder — valorisation gestion locative 2026
Une fourchette, pas un prix
Ces montants sont des ordres de grandeur issus d’observations de marché, jamais une garantie ni un barème. La valeur au lot et le multiple de CA doivent converger : c’est le croisement des deux, corrigé par la rentabilité réelle, qui approche la valeur. Seul un audit du portefeuille l’établit.
Ce qui déplace le curseur pour un portefeuille de cette taille
- La rentabilité (EBE) : à CA égal, un cabinet à forte marge se situe en haut de fourchette.
- La rétention des mandats : un faible taux de rotation sécurise le CA récurrent repris.
- L’ancienneté et la part de mandats exclusifs, qui rendent la reprise plus prévisible.
- La dépendance au dirigeant : un cabinet autonome se transmet mieux qu’un cabinet centré sur son fondateur.
- La digitalisation des mandats, qui rend le portefeuille auditable et migrable en due diligence.
Ressources utiles : AD Gestion · AD Syndic · Bail Gratuit · Simulateur fiscalité immo
Estimer, puis affiner
Le Valorisateur applique cette méthode pour vous donner immédiatement une fourchette indicative, calculée dans votre navigateur, à partir de vos propres honoraires. La valeur définitive s’établit ensuite lors d’un entretien confidentiel et d’un audit du portefeuille.
Questions fréquentes
Peut-on donner un prix ferme pour 100 lots ?
Non. Le nombre de lots est un volume, pas une valeur. Le prix dépend du CA récurrent (honoraires de gestion), de la rentabilité et de la qualité du portefeuille. Les fourchettes publiées sont indicatives et non contractuelles.
Faut-il raisonner en multiple de CA ou en valeur au lot ?
Les deux, en recoupement. Le multiple du CA récurrent (200 % à 250 % du CA HT selon les observations de marché) donne la base ; la valeur au lot (2 500 € à 4 000 €) sert de contrôle de cohérence.
Un cabinet de 100 lots peut-il être exonéré d’impôt sur la plus-value ?
Selon la valeur des éléments cédés ou les recettes annuelles, plusieurs dispositifs existent (art. 238 quindecies, 151 septies, 151 septies A du CGI). Ils sont généraux et non personnalisés : consultez le guide fiscalité et un conseil dédié.
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